Législation relative aux droits de propriété des cavités souterraines
Les cavités souterraines constituent un espace à part, souvent peu réglementé par la législation française. Cependant, un certain nombre de textes permet de définir les droits et les devoirs des propriétaires et de définir la propriété souterraine. Il apparaît intéressant d’étudier les différents textes législatifs, afin de connaître les contraintes que ce type de site d’hibernation peut imposer pour la protection des populations de Chiroptères qui les utilisent.
Dispositions générales : art. 552 du Code civil : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Par conséquent, les propriétaires des terrains situés à la surface possèdent également ce qui est situé en dessous. C’est le cas des trois cavités de Saint-Michel-le-Cloucq.
Cependant, l’article 1134 du Code civil précise : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Par conséquent, le propriétaire du dessus peut être différent de celui du dessous, si celui-ci peut le démontrer. Il convient donc à tout propriétaire d’une cavité souterraine de faire établir un titre de propriété ou de pouvoir prouver son utilisation ancienne (prescription). C’est le cas de l’ancien tunnel ferroviaire de Pissotte. Par ailleurs, le régime des mines fait la distinction entre les droits du propriétaire du sol et du tréfonds (qui appartiennent en général à l’État).
Le droit de superficie dissocie le propriétaire de la surface (nommé superficiaire) de celui du dessous (nommé tréfoncier). Il ne s’éteint pas par le non-usage trentenaire, est susceptible d’hypothèques et peut être obtenu par la prescription. Il s’acquiert généralement par titre.
Enfin, dans certains usages locaux, la possession du tréfonds est matérialisée par la possession de l’entrée ou de l’accès, à partir d’une voie ou d’une parcelle privative. Dans ce cas, le propriétaire correspond donc à la personne qui en possède l’entrée. Ce n’est cependant pas le cas du tunnel de Pissotte, où le propriétaire possède un droit de tréfonds obtenu par prescription (acheté par la SNCF en 1887) et où, par ailleurs, ces « usages locaux » ne sont pas codifiés et n’ont par conséquent aucune valeur législative.
Servitudes de passage :
Lorsque le propriétaire de la surface ne possède pas d’accès direct à sa cavité, plusieurs solutions sont envisageables. Elles ne sont cependant possibles que si la propriété du tréfonds n’est pas revendiquée par une autre personne disposant d’un titre de propriété du tréfonds.
- lorsque le propriétaire d’une cavité ne dispose pas d’accès, il réalise une ouverture à ses frais, ou bien fore un puits qui le desservira.
- Les servitudes de passage conventionnelles (régies par l’article 1101 du Code civil) sont directement rattachées au bien support du passage. Contrairement aux tolérances de passage, elles suivent les différents acquéreurs du bien.
- Les servitudes de passage légales : les articles 682 à 685 du Code civil donnent le droit au propriétaire de réclamer un passage pour parvenir à son fonds. La jurisprudence considérait alors que ce texte ne concernait pas le tréfonds.
Cependant, une conception élargie est maintenant adoptée et le droit de passage englobe à présent le tréfonds, afin que les propriétaires puissent rejoindre leurs parcelles enclavées.
Ces décisions sont cependant rares et constituent une atteinte importante au droit de la propriété pour le propriétaire de la parcelle débiteur d’une servitude de passage en tréfonds.
Responsabilité des propriétaires :
- Effondrements : Le propriétaire du dessus doit entretenir la végétation au-dessus de la cave, ou permettre au propriétaire de la cave de réaliser cet entretien. Le propriétaire du dessous ne peut s’opposer au passage à la surface d’un véhicule normal de travail (ex : tracteur).
- Effondrement suite à une négligence du propriétaire du dessous : Il est interdit d’enlever un pilier monolithique ou de surcreuser la cave sans en référer au propriétaire du dessus.
Les cavités souterraines de Saint-Michel-le-Cloucq
Description
Les cavités de Saint-Michel-le-Cloucq s’étendent sur deux sites distants d’environ 150 m de part et d’autre d’un vallon. Elles sont au nombre de trois, situées au lieu-dit « Les Pierrières », sur des terrains privés correspondant aux parcelles n°154, 156 et 158 de la section AB du cadastre. Ces cavités sont d’anciennes carrières d’extraction de matériaux calcaires, servant autrefois à la construction d’habitations.
La première cavité, dont l’ouverture se situe sur la parcelle n°154, s’étend sur 1450 m² environ et passe en partie sous la parcelle boisée n°156. La hauteur sous la voûte varie entre 1,5 m et 4,5 m. Cette ancienne carrière a été réaménagée lors de la guerre 1939-1945 par les troupes d’occupation. Ainsi, son entrée est protégée comme celle des fortifications défensives de l’époque. L’ouverture est munie d’un encadrement rectangulaire en béton.
Ci-dessous l'entrée de la cavité située sur la parcelle n°154 :
Entrée parcelle 154 © Michel Vaslin
La seconde cavité située sur la parcelle boisée n°156 appartient au même complexe que la première. Elle s’étend sur une surface de 3500 m² environ avec une hauteur de plafond qui varie entre 1,3 m et 3,5 m. Son ouverture à flanc de rocher est fermée par une grille ancienne à deux ventaux encadrés d’une partie fixe.
Ci-dessous l'entrée de la cavité située sur la parcelle n°156 :
Entrée parcelle 156 © Michel Vaslin
La troisième cavité se trouve sur l’autre versant de la petite vallée, à 150 m des deux premières, sur la parcelle n°158. Un couloir à ciel ouvert conduit à une entrée de forme rectangulaire qui permet l’accès à la cavité d’une superficie de 220 m² environ et dont le plafond se situe en moyenne à 2,5 m de hauteur.
Statut
Les deux premières cavités appartiennent à M. et Mme Guillaume DE MEZERAC. Elles sont classées en zone ND du Plan d’Occupation des Sols de la commune de St-Michel-le-Cloucq (espace boisé classé).
Ces deux cavités ont fait plus récemment l’objet d’un arrêté préfectoral portant agrément de Réserve Naturelle Volontaire (Décision n° 00/DRCLE/4-626 du 21 décembre 2000), ceci en concertation avec les propriétaires des cavités et l’association « Les Naturalistes Vendéens ». Une convention, établie pour une durée de trois ans renouvelable, a été passée entre les propriétaires, « Les Naturalistes Vendéens » et la DIREN afin de mettre en oeuvre des mesures appropriées garantissant la protection et permettant l’étude et le suivi scientifique de la faune des cavités, notamment des populations de Chiroptères.
La troisième cavité (parcelle n°158) appartient à M. Guy BOUILLAUD. Elle est classée en zone NC du Plan d’Occupation des Sols de la
commune de St-Michel-le-Cloucq. Suite à une procédure engagée par l’association « Les Naturalistes Vendéens », cette cavité fait l’objet d’un arrêté préfectoral de protection de biotope (Décision n° 00/DR3CLE/4-625 du 21 décembre 2000). Une convention signée entre « Les Naturalistes Vendéens » et le propriétaire de la cavité a pour objet de garantir la protection et de permettre le suivi scientifique des Chiroptères.
L’ancien tunnel ferroviaire de Pissotte
Description
Sur la commune de Pissotte, un ancien tunnel ferroviaire désaffecté se situe sur la ligne nord-sud qui reliait autrefois Fontenay-le-Comte à Cholet. Long de 600 m, large de 4,7 m et haut de plus de 6 m, ce tunnel date de 1888. Construit en pierres jointoyées, il laisse en de multiples endroits des espaces favorables à l’installation des chauves-souris. Vingt-cinq niches sont disposées tous
les 23 m environ le long des parois intérieures du tunnel, servant autrefois à abriter les cheminots lorsque les trains passaient. La voie ferrée a aujourd’hui été démontée, mais il reste deux rigoles permettant l’écoulement de l’eau dans le tunnel.
Bien que le tunnel ne soit plus utilisé pour le passage des trains, il fit récemment l’objet d’une occupation par les militaires de Fontenay-le-Comte à l’occasion de manoeuvres, comme des restes de grenades à plâtre en témoignent. Dans les années 1980, des
riverains ont également constaté l’intrusion de personnes qui venaient y faire des « barbecues ».
Ces activités ont aujourd’hui cessé et les extrémités du tunnel ont été obturées en 1997 par la pose d’un grillage, pour des raisons de sécurité. Cependant, des personnes pénètrent encore à l’intérieur du tunnel.
Ci-dessous l'entrée sud du tunnel de Pissote :
Tunnel Pissote Sud © Michel Vaslin
Statut
Le périmètre Natura 2000 comprend les parcelles situées aux entrées du tunnel, ainsi que l’intérieur du tunnel lui-même. Les parcelles situées au-dessus du tunnel ne sont pas comprises dans le périmètre.
Historique :
En 1884, l’Etat exproprie et rachète des terrains en vue de construire la voire ferrée (le 30 janvier 1884). Après la cessation de l’activité ferroviaire, la Société Nationale des Chemins de Fer (SNCF) a remis les éléments d’infrastructure situés sur le territoire de la Commune de Pissotte au Service des Domaines, au terme d’un procès verbal datant du 25 mai 1963. L’Etat a ensuite vendu la
voie ferrée, le tunnel et les parcelles attenantes à la commune de Fontenay-le-Comte (acte de vente du 16 mai 1967). A cette date, la Ville de Fontenay-le-Comte était alors propriétaire de l’ensemble des terrains et infrastructures constituant aujourd’hui le site Natura 2000. Depuis, elle a cédé les parcelles constituant les accès nord et sud, respectivement à Mme Lucette CHASSERIAU et à la commune de Pissotte.
Pour éclaircir le statut de chacune de ces parcelles, il convient de les distinguer comme suit :
1) Parcelles intégrées au périmètre mais ne faisant pas partie du tunnel
Il s’agit des accès nord et sud du tunnel.
L’accès nord (section B, parcelle n°133) appartient à un propriétaire privé (Mme Lucette CHASSERIAU) qui l’a acheté à la commune de Fontenay-le-Comte le 30 décembre 1976. La surface de cette parcelle est de 86 a et 78 ca. L’acte de vente précise qu’il existe un « droit de passage à tous exercices, d’une largeur de deux mètres de part et d’autre de la ligne droite, la plus courte entre la voie de desserte et l’entrée du tunnel (soit une largeur totale de passage égale à quatre mètres) ». Ce droit de passage est maintenu aussi longtemps qu’existera le tunnel, de manière à « permettre le contrôle permanent de l’ouvrage par les services de sécurité ». Cette parcelle ne fait l’objet d’aucune autre servitude.
L’accès sud (section AK parcelle n°33) appartient à la commune de Pissotte qui l’a acheté à la commune de Fontenay-le-Comte le 19 décembre 1988. Cette parcelle, d’une surface de 42 a et 55 ca, ne fait l’objet d’aucune servitude.
2) Le tunnel (sensu stricto)
Le tunnel est propriété de la commune de Fontenay-le-Comte depuis que celle-ci l’a acheté à l’Etat (acte de vente du 16 mai 1967).
3) Les parcelles situées au-dessus du tunnel
Les parcelles situées au-dessus du tunnel ne font pas partie du périmètre Natura 2000, mais leur proximité immédiate du tunnel et les activités humaines qui y sont pratiquées font qu’il apparaît nécessaire de les identifier.
Ces parcelles appartiennent à divers particuliers.